D'après l'art. 41, constitue un lotissement au sens du présent code, l'opération ayant pour effet l'aménagement, l'équipement et la division en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières pour la vente ou la mutation à titre gratuit ou pour location. (Voir Projet de loi portant Code de l'Urbanisme et de la Construction, juillet 2003 - MUAT). L'autorisation de lotir est délivrée au propriétaire du terrain ou à un mandataire, après instruction par les services chargés de l'Urbanisme et approbation du représentant de l'Etat, par le Maire ou le président du Conseil rural.

Par contre, les zones d'aménagement concerté (ZAC) ont pour objet l'aménagement et l'équipement de terrains, notamment en vue de la réalisation d'infrastructures et d'équipements collectifs publics ou privés, de construire à usage d'habitation, de commerce, d'industrie, ou de service (voir art. 39 Projet de loi portant Code de l'Urbanisme et de la Construction juillet 2003 - MUAT). La ZAC et le lotissement sont de plus en plus utilisés, parce qu'on a tendance à l'heure actuelle à faire de grandes opérations.La ZAC, qui est la forme la plus élaborée pour le contrôle, comprend deux étapes :

· Dossier de création ;· Dossier de réalisation ;

Le lotissement produit de terrain à construire. C'est le plan de composition qui a fait que le lotissement est devenu une opération d'Urbanisme. Ce plan complète le plan d'aménagement de la zone. Le montage du dossier de lotissement révèle bien sa nature d'opération d'aménagement et comprend 2 étapes aussi :

· Demande d'autorisation de lotir ; · Dossier de lotissement (plus plan d'implantations du lotissement).

1- Leurs points communs

Aujourd'hui, le lotissement est comme la ZAC, une opération d'aménagement concerté, une opération spéciale pour sa finalité et sa procédure.

Techniquement, le lotissement est une opération qui consiste à diviser, puis à équiper, puis à commercialiser, les lots auprès de personnes qui y construisent. Le lotisseur et le constructeur interviennent successivement dans un certain ordre et avec des responsabilités différentes. Le lotissement entretient bien des rapports avec la ZAC et il n'est qu'une solution alternative.

Le régime juridique du lotissement occupe dans le code de l'Urbanisme, une place intermédiaire entre celui de la ZAC et celui du PC. Il ajoute aux deux, selon un dosage qui vise à concilier 1'encouragement à l'initiative privée du lotisseur avec la nécessite de sauvegarder l'intérêt général et les intérêts particuliers, intérêts particuliers Impliqués dans ce type d'opération. En droit, la demande de l'autorisation de lotir est effectuée dans de conditions très voisines de celles qui régissent les demandes de PC. L'arrêté d'autorisation de lotir est d'abord l'acte qui permet l'exécution de l'opération.Mais il est bien plus qu'une simple autorisation. L'autorisation de lotir relève toujours de la compétence du représentant de l'Etat, par le maire ou le président du conseil rural.L'autorisation de lotir a aussi pour objet de permettre la réalisation d'une opération d'urbanisme.La ZAC et le lotissement restent la technique privilégiée d'aménagement de quartiers nouveaux. L'implantation des lotissements répond à des principes assez voisins de ceux qui concernent les ZAC. En premier lieu, le lotissement ne peut être autorisé que s'il est conforme aux dispositions du plan d'Urbanisme de la zone. En pratique, il n' y a donc des lotissements qu'en zone d'urbanisation future. En plus, un lotissement peut être écarté s'il est de nature à compromettre les conditions d'un développement équilibré de la Commune ou encore de porter atteinte à l'environnement. En principe, le lotissement n'est possible que lorsque le maître de l'ouvrage est soit propriétaire du terrain soit détenteur d'un titre juridique, qui lui permet de l'utiliser. Donc, le lotissement suppose, en règle générale, que le problème foncier soit réglé, comme pour les ZAC privées. Le Lotissement comme la ZAC existent en ville et en campagne. Le lotissement s'éloigne de plus en plus loin du centre ville, à cause des prix du terrain. L'implication des lotissements répond à des principes assez voisins de ceux qui concernent les ZAC.

Le dossier de présentation du lotissement, celui qui sera soumis à l'appui d'opérations d'aménagements, à quelques nuances près, ce dossier est très proche du dossier de création de ZAC. Il comporte tous les éléments qui constituent le projet d'opérations et qui, donc, permettent à l'action, d'y souscrire ou de la refuser. La procédure de lotissement est-elle une opération d'urbanisme ou un simple contrôle de divisions foncières? Dites pourquoi ?

Dans le cadre d'une opération d'aménagement, le processus technique de transformation de terrains (acquisitions, équipements et construction fiable) est-il un indicateur insuffisamment fiable des niveaux de formation des prix ?

Le lotissement est à la fois une opération d'urbanisme et un produit d'urbanisme.

Quand on parle de lotissement, vient une réflexion, c'est-à-dire les difficultés de lotissement :

- réaliser soi-même sa maison ; - s'intégrer dans un cadre politique.

Le lotissement est un moyen de développement de maisons ordonnées, le lotissement se présente comme une opération aussi cohérente qu'un découpage.Dans le cadre d'une opération d'aménagement, le processus technique de transformation de terrains, qui va de l'aménagement à la création de cadres de vie. Je pense que oui, c'est un indicateur, suffisamment fiable pour la formation des prix. Cela permettra à l'aménageur de faire une péréquation des charges foncières, d'évaluer les prix et de faire ainsi le bilan de la construction. Seulement, le constructeur et l'aménageur n'ont pas les mêmes risques : le 1er a des risques de prix de logements ; le second, les risques d'aménagements.

A ma connaissance, je lui conseillerais d'adopter la procédure de ZAC, parce que :

- c'est une initiative publique ; - l'établissement d'un plan d'aménagement de zone va compléter le plan de la zone ou le déroger

II- Leurs différences La procédure d'autorisation de lotir n'en repose pas moins sur une démarche concentrée entre le lotisseur et l'administration. Toutefois, à la différence de la ZAC, c'est le lotisseur qui est constamment le maître d'ouvrage. L'administration reste extérieure à l'opération et la maîtrise publique de celle-ci n'est donc qu'indirecte.

Leur différence essentielle tient au rôle de l'initiative privée. La ZAC est par nature une opération d'initiative publique, quand bien même sa réalisation peut être confiée à un aménageur privé. Le lotissement est par nature une opération d'initiative privée, quand bien même sa réalisation peut être entreprise aussi par une commune.

Le ZAC est une initiative publique (aménager et équiper le terrain). Par exemple un établissement public - Chambre de Commerce, Aéroport etc, -peuvent prendre l'initiative. Alors que le lotissement est d'initiative privée.

La ZAC n'oblige pas la personne publique à posséder l'ensemble des terrains. Alors que dans le lotissement, il faut au préalable être le propriétaire foncier. On peut faire des lotissements, car il est privé ; alors que la ZAC est publique. La ZAC implique des risques financiers publics. La ZAC peut déranger le plan d'Urbanisme de la zone, par exemple le Plan d'occupation des sols (Pos) ; au contraire, le lotissement apporte des règles qui viennent compléter le plan d'urbanisation de la zone :

Les aspects qualificatifs sont très forts dans la ZAC et faibles dans le lotissement.

Pas d'information particulière dans le lotissement alors que dans la ZAC, pour faire le plan d'aménagement de la zone, il faut effectuer une enquête publique et être conforme aux lois d'environnement (ce qui doit se faire avant la création de la ZAC). La ZAC est une opération lourde pour un quartier, une disposition publique du dossier de création et d'enquête du plan d'aménagement de la zone, c'est d'ailleurs les deux façons de rencontres de la population. Le choix de procédure selon le lotissement et la ZAC, n'est pas neutre. En ZUP (Supprimée et remplacée par la ZAC en France), il y a une politique foncière ; alors qu'en ZAC, non. Quand on parle de lotissement, vient une réflexion, c'est-à-dire les difficultés du lotissement.

- réaliser soi-même sa maison ;

- s'intégrer dans un cadre politique.

Le lotissement est un moyen de développement de maisons ordonnées, le lotissement se présente comme une opération cohérente de découpage. La procédure d'autorisation de lotir, elle, n'en repose pas moins sur une démarche concentrée entre le lotisseur et l'administration. Toutefois, à la différence de la ZAC, c'est le lotisseur qui est constamment le maître d'ouvrage. L'administration reste extérieure à l'opération et la maîtrise publique de celle-ci n'est donc qu'indirecte. Le lotissement et la ZAC existent en ville et en campagne. Le lotissement s'éloigne de plus en plus du centre ville, à cause des prix du terrain. En général, toutefois, le lotissement se localise en campagne, il est anti-économique et antisocial. Quand on parle de lotissement, on parle aussi de clôture. Dès qu'on quitte l'espace politique (public), on est dans l'espace privatif. Je suis pour peu de règlement pour le privatif, et pour que l'on agisse sur l'essentiel dans l'espace public. Le lotissement est à la fois un produit d'urbanisme et un droit d'urbanisme (autorisation différente et opération d'urbanisme, Code de l'urbanisme). La construction collective tend à augmenter aujourd'hui, seul le lotissement et la ZAC permettent d'avoir une maison individuelle.

Docteur Issa SY